USA: il est « urgent » de réformer le financement du marché immobilier.

Un responsable de la Réserve fédérale (Fed) a affirmé jeudi que le système de refinancement hypothécaire aux Etats-Unis n’était « pas viable » et qu’il fallait le réformer « maintenant ou jamais ».

« Il y a un besoin urgent de réformer fondamentalement notre système de financement du marché du logement », a affirmé le gouverneur de la Fed Jérôme Powell, lors d’une conférence à Washington jeudi. « Si on ne le fait pas, on risque de répéter les erreurs du passé », a-t-il prévenu.

Le financement du marché immobilier est dominé par Fannie Mae et Freddie Mac, deux organismes de refinancement hypothécaire, chargés de garantir les crédits immobiliers en titrisant et revendant ces prêts sous forme de titres financiers appuyés sur les créances hypothécaires (MBS).

Cela permet notamment aux banques d’offrir des prêts immobiliers sur 30 ans, spécificité du marché immobilier américain. Mais ces deux organismes sont sous la tutelle fédérale depuis la crise immobilière de 2008-2009, impliquant une garantie implicite de l’Etat sur ces créances.

Pour éviter leur déroute après l’éclatement de la bulle immobilière, nourrie par les prêts à risques, l’Etat fédéral avait injecté 188 milliards de dollars. Depuis, ces organismes ont certes largement remboursé cet apport d’argent des contribuables en reversant au Trésor quelque 270 milliards de dollars.

Mais comme le souligne M. Powell, ces agences sont dépourvues de capital et sont donc implicitement soutenues par le gouvernement en cas de crise immobilière. Paradoxalement, « le poids du gouvernement fédéral dans le financement du logement est même plus important qu’avant la crise », regrette M. Powell.

Le secrétaire au Trésor de l’administration Trump, Steven Mnuchin, a à plusieurs reprises affirmé que la réforme de ces GSE (Government sponsored enterprises) était une priorité mais leur refonte n’a pas avancé depuis six mois.

Fin mai, devant une commission du Congrès, M. Mnuchin a redit qu’il « se concentrerait » sur la réforme du financement immobilier « pendant la deuxième moitié de l’année », mais il n’a pas donné plus d’élément d’information sur la nature des modifications. Pour le gouverneur de la Fed, il faut « un large apport de capitaux privés » et introduire de la concurrence dans le mécanisme de refinancement.

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